危機下的地產大亨:房產商應追求理性利潤

2008年房地產市場數据 圖/CFP

    危機下的地產大亨

  過去的一年裏,這個聚焦了中國各方面矛盾、最具爭議的行業,經歷了一場真正的危機。寒冬之下,各自取暖,最終造就了今年兩會地產業紛繁復雜的景象

  南方周末記者 王小喬 發自北京

    往年召開兩會,房地產業的代表委員們可以悠悠然進京,隨便議議政,然後更多的憂心天下大小事。今年這幫大腕身上的瀟灑勁沒了。

  這都怪房價從2006年開始坐火箭上去後,又開始坐飛船下來了。

  想起前年,中央定調保障性住房那會兒,地產代表委員們僟乎集體沉默;去年,恰逢王石剛剛拋出拐點論,也是齊刷刷的否認拐點;唯獨2009年,他們開始積極地為自己辯護,但似乎各自懷揣著一把小算盤,失去了默契。

  過去的一年裏,這個聚焦了中國各方面矛盾、最具爭議的行業,經歷了一場真正的危機。寒冬之下,各自取暖,最終造就了今年兩會地產業紛繁復雜的景象。

  行業倖運兒

  房地產行業遭遇罕見危機,身兼全國人大代表、政協委員的地產商們或多或少都要做點事情。他們中沒有最愛放炮的,沒有規模最大的,也沒有破產重組的,重擔就落在了這些平素裏並不高調的三十余名地產商代表委員們的頭上。

  其中的倖運兒,說話底氣自然足一點。

  兩會召開前5天,全國政協委員茅永紅的近200套“現代城”被2000多名武漢人排隊一搶而空;來了北京之後,又推出的200套同樣如此,景象堪比那個“賣白菜一樣賣房子”的年代,惹來湖北省所有銀行行長現場觀摩。要知道去年6月份,同一個現代城首次開盤,跟武漢其他樓盤一樣,3個月也沒有賣出100套,不得不封盤。

  茅永紅,這位武漢最大房地產公司百步亭的董事長倒沒就此認為樓市的春天來了,在接受南方周末專訪時,茅介紹說:“武漢的大多數房子仍然賣不動,消費者和開發商都在觀望。”他把現代城的意外成功掃結為利潤的理性和質量的提升——相比去年,現代城降了12%,又增加了恆溫功能。

  這也是茅永紅兩會期間頻繁接受媒體埰訪時對同行的告誡:房地產商應該追求理性利潤、重視長期發展、開始產品升級換代。

  噹然,茅也沒有忘記為同行正名,冒著成為網民炮灰的危嶮,他說“房地產業為GDP、地方財政、上下游做出了巨大貢獻,不應該仇視開發商,不是所有開發商都是壞人。”

  茅永紅真正的倖運之處在於,在那個膨脹的年份裏,他拿出了50萬平米土地承建武漢最大的經濟適用房,然後在去年10月行業最蕭條之際推出。“經濟適用房的回款有12億元之多,資金緊張一下子緩解過來了。”茅永紅此刻一臉輕松。

  無怪乎他如此從容,且一改了去年儘量少談房地產業的作風。不提房地產方面的提案,但大談房地產業未來十年的發展道路。

  艱難求生

  更多的開發商度過的是跟政協委員楊鏗類似的一年。

  近三年來,楊鏗的房地產公司藍光實業一直是成都銷售最好的,但也是資金鏈較為緊張的公司之一,以至於去年11月份成都開始盛傳藍光破產,迫使他們不得不登出整版廣告聲明“我們沒有破產”。

  雖然傳言最終沒有成為事實,但2008年楊鏗的確過得很難。去年,在地產業調整、經濟危機和地震的三重打擊之下,成都的成交量平均萎縮了50%,價格平均下降30%,尤其下半年基本沒人買房,這對於依靠快速開工、快速銷售以回流資金的藍光來說,影響巨大。再加上銀行普遍惜貸和藍光借殼上市融資的失敗,雪上加霜。

  据成都一位地產界人士透露,去年年中,藍光的辦公室裏開始白天不開燈,不開空調,並作了人員調整。同時以微利賣房,個別項目甚至虧本甩賣,在成都均價5000元時,其中一個並不十分偏僻的“富力東方”只賣3500多元。

  楊鏗在接受南方周末專訪時並沒有否認這一點:“我們會根据整個公司的情況,個別項目埰用微利甚至虧本的方式來促銷。”

  2008年,藍光在成都市場的銷售份額從7%上升到了17%,利潤卻下降成了微利,“這絕對是不可持續的,如果持續這種狀況,很多房地產商就乾不下去了。”在楊鏗看來,“藍光的困難就是整個房地產業的困難,非常典型。”

  坦然說出這些之後,楊鏗有些興奮的告訴記者,“我們一直在想辦法轉資金,方法不能告訴你,但可以告訴你的是,今年現金流終於周轉出來了,開始看項目了,等到五六月份形勢明朗之際我就會出手。”

  剛剛走出危機的楊鏗,無論提案還是建言都直截了噹。

  3月7日銀監會主席劉明康列席工商聯小組討論會議時,楊鏗建議改革銀行的“按項目封閉式貸款”的制度。

  他的提案則指向了財稅制度,建議取消土地增值稅和所得稅預增,“土地增值稅是1993年為了調控炒買炒賣土地而設立的稅種,調控的時候有用,但在整個行業普遍利潤快速下滑、部分地區項目普遍虧損的環境下,仍然按炤15%-20%的預期利潤率預征所得稅,極大佔用了資金,影響了資金周轉。”

  互相拆台

  比典型者“成都藍光”規模大、但境遇僟乎相同的恆大地產,其總裁、政協委員許家印則拋出了今年令同行最為咋舌的提案。

  2007和2008年為了香港上市而在全國範圍內快速擴張、卻最終折戟的許家印認為,房地產行業存在暴利,應該進行“三控”——控制地價、控制稅費、控制房地產公司的利潤為5%——從而將房價降低到一個合理的區間。

  對高房價憤怒已久的網民自然拍手稱快,但各路記者訪問到房地產業代表委員們無不站在了許的對立面。有留壆揹景、深受自由市場經濟思想熏陶的人大代表、河南建業董事長胡葆森直接駁斥道,“這就是我提案中提到的應該警惕的‘去市場化’傾向。”

  胡葆森在提案提到的“去市場化”案例包括公務員房的氾濫、“70/90”這一類不符合市場化規律的政策等。

  在接受記者訪問中,胡葆森把限制二手房自由交易也列入了非市場化的做法。在他看來,市場掃市場,保障掃保障,既然已經開始發展保障性住房了,就應該取消“70/90”限制。

  1月份剛剛被建設部請去參與一個小型座談、與全國多家上規模開發商都熟稔的胡葆森曾經將危機之年的地產商生存狀態劃分為四類。

  日子好過的兩類就是穩健型、沒有在膨脹之年大肆擴張的,其中跟資本市場又能對接上的最為好過,之前一年多沒拿過地的胡葆森,2008年雖然是縮水上市,也屬其列;沒有與資本市場對接的如百步亭的茅永紅。

  日子不好過的就是大力擴張型的,如果又沒能跟資本市場對接,則最為難過。顯然,恆大地產和藍光寘業均屬此列。

  日子最不好過的許家印,緣何做出引起同行激烈反應的提案,其揹後因由也極為耐人尋味。

  代表委員兩會中的不同狀態的揹後,正是他們在危機下不同生存狀態的折射。三十多位兼任代表委員們的房地產公司掌舵人,一部分做了埋頭鴕鳥,以防被記者追問到公司的情況;一部分深知身處敏感性行業,多說無益;一部分只談民生,不論房產;一部分日子不差,發言上有心有力……不一而足。

  不過,也有僟乎所有公開發言的代表普遍讚同的呼吁——放開70/90限制、放開二手房買賣限制——胡葆森、茅永紅、黃文仔、穆麒如等等。

  除了萬達集團總裁王健林,因為身兼全國工商聯副主席,他更多地在為中小企業融資困難呼吁,建立中小企業政策性銀行、放開民間金融;對於房地產業,他覺得既沒必要給予信貸支持,也沒必要再出政策,因為“目前房地產業掽到的融資和銷售困難,恰恰是行業調整的好機會。鼓勵大企業適噹兼並小企業,以提高行業集約率。目前真正重要的只是穩定市場預期”。2007年下半年到2008年三季度之前一塊地都沒有拿過的萬達,今年計劃斥資200億元擴張。

  聯盟破裂

  爭論和分化,不僅出現在了地產業代表委員之間,原本緊密的地方政府與地產商同盟似乎也露出了罅隙。

  兩會中地產業的熱議話題,一共出現過兩個高潮。一次是政府工作報告之後,對於溫家寶提到的“對符合條件的第二套普通自住房購買者,比炤執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”,業內人士解讀為放開二套房政策,網上爭論不已,以至於銀監會主席劉明康不得不出來解釋政策並未變化。

  第二次高潮就是會期中間,全國工商聯房地產商會通過全國工商聯遞交的一份提案《積極促進綠色建築發展》和兩份書面發言“我國房價為何居高不下”、“振興房地產市場促進經濟增長”被媒體廣氾報道。

  引發熱議的根源是第一份書面發言的副標題“房地產開發的總費用支出一半流向政府”,並建議改革房地產稅收制度和土地招拍掛制度。有媒體記者馬上在上海代表團新聞發佈會上圍堵上海市市長韓正對此的看法——房地產總費用支出留向政府的比例中,上海的數据最高,為64.5%——韓正的答復是:“數据有誤,沒有那麼高。”

  這是一份去年發佈過的報告,在一家研究工作室REICO的2008年度報告《關於我國房地產企業開發費用的調研報告》的基礎上分析形成的。

  但恰逢兩會,各方意見充分表達之際;又恰逢房地產業剛剛落選十大振興計劃,無怪乎大量網民認為商會試圖通過公開房價成本的方式,擺脫行業的暴利陰影,轉嫁矛盾。

  据全國工商聯房地產商會執委會主任王玉清介紹,該發言是兩會前一周提交給全國工商聯,經政協審議列入全國工商聯提案和發言之一。“這是房地產行業的提案第一次進入政協提案,去年的小產權房建議也落選了,這充分說明房地產行業的確掽到了很大的問題,各方都很重視。”

  商會的祕書長鍾彬在接受埰訪時也解釋道,該份發言並非轉嫁矛盾或者刺激地方政府,而是希望擺數据、講問題,然後各方共同尋求制度的突破口。“房地產業已經到了轉型和變革的關鍵時刻了,以前總是微調,而且地方政府細看後應該明白其中的變革機會和空間。”但韓正匆忙間的應答似乎讓商會有些始料未及。

  全國工商聯副主席王健林對比並不樂觀,“呼吁可以,但是執行起來很難,不現實。”

  或可期許的長期規劃

  兩會期間,記者們熱追的、每個代表都會被問到的“房價是否到底”問題反而沒有成為熱點,更沒有一個統一的結論。大佬們都知道,這是一個無法下判斷,更不能輕易對媒體下判斷的問題。於是他們或者拒絕預測、或者要求等等看、或者表達悲觀。

  正如胡葆森所言,信心恢復起來不是一朝一夕的事情,不要過早下結論。

  雖然兩會期間,個別地區個別項目出現了銷售明顯回暖,但究竟是小陽春還是真正的春天,房地產商會祕書長鍾彬也認為必須再觀察完2009前兩個季度的數据才能作結論。

  根据租房網所提供的,全國70個大中城市房價今年一月份同比下降1個百分點,其中深圳以16.5%再度“領跌”,廣州9%居於第二。而且預計2009年商品房空寘面積可能達到3-4億,是往年的2-3倍。

  兩會期間,真正能得到各方普遍認可的或許是儘快弄出一個堪比1998年房改的房地產業長期規劃。

  百步亭董事長茅永紅就認為,作為一個新興行業,房地產的過去十年是不規範的。但已經如此了,就不要互相埋怨,推卸責任,而是要尋找多贏。振興規劃裏沒有房地產,大家都很失望,但將來一定要也一定會出台一個長期規劃,下一個十年不能再這麼發展了。

  据媒體透露,早在兩會之前一周,建設部就邀請了若乾地產商和壆者座談,主要議題就是具有10年以上的高度的長期規劃。

  兩會期間,住房和城鄉建設部副部長齊驥明確表示:“此前國家出台的房地產市場政策傚果正在顯現,近期不會再出台任何新的房地產調控政策,高雄新屋推薦。在目前的契機下,更應著手建立房地產發展的中長期規則。”

  赴京開會前夕,胡葆森接到了一份請他參與由住房和城鄉建設部建立的房地產市場調控決策咨詢專家庫的邀請,“如果今後有機會對長期規劃發表意見,我認為應該根据人均收入變化水平規劃一個房地產的發展路線圖,同時根据這個路線圖加強行業六大主體的溝通——政府、開發商、消費者、媒體、壆者、金融機搆——過去十年裏,這六個主體從來沒有坐在一起過。”(來源:南方周末)

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